Người thu nhập thấp cần chỗ ở hay cần sở hữu nhà?

Chia sẻ tại hội nghị tháo gỡ khó khăn nhà ở xã hội, TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế quốc dân, cho rằng đây là thời điểm rất chín muồi để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, kết quả triển khai còn hạn chế.

TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế quốc dân

"Tôi đề nghị chúng ta xác định đúng hơn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Chúng ta giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp hay chúng ta giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp?", TS Cường nêu vấn đề.

Ông cho rằng, thời gian vừa qua, chương trình phát triển nhà ở xã hội đang hướng giải quyết nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp nhiều hơn là hỗ trợ giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Với người thu nhập thấp, việc trang trải cuộc sống cũng đã khó khăn thì làm sao có tiền tiết kiệm, tích lũy để trả tiền lãi, trả tiền vốn vay. 

"Tôi có nghe một đại diện doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội nói, sau một thời gian kiểm lại thì đến 80% số người mua không còn ở đấy nữa và bán lại", ông Cường nêu.

Do đó, theo ông, cần quan tâm nhiều hơn đến chương trình phát triển nhà ở xã hội cho thuê với những điều kiện ưu đãi khác biệt hơn so với các chương trình hiện nay.

Hiện về vị trí phát triển nhà ở xã hội đang khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố. Phương tiện đi lại không có, mất thời gian di chuyển nên người dân không muốn đi xa. 

"Chương trình nhà ở xã hội dành có 2% cho thuê, nhưng mà lại ở xa nên người ta sẽ không thuê. Người ta sẵn sàng thuê nhà với giá cao hơn, chật hơn nhưng gần chỗ làm việc, gần nơi con cái học hành và những dịch vụ vượt trội khác ở trung tâm", ông Cường nêu.

Vì thế, theo chuyên gia này, cần quy hoạch những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp để xây dựng quỹ nhà ở cho thuê. Chỉ cho thuê chứ không bán, như vậy chúng ta mới đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp về chỗ ở.

Hình thức nhà cho thuê này nên sử dụng nguồn vốn vay thật ưu đãi. Chẳng hạn, nguồn vốn vay của Ngân hàng Chính sách xã hội vay dài hạn với lãi suất thấp. Lý do, nếu doanh nghiệp bỏ vốn ra đầu tư để cho thuê thì tiền thuê không đủ tiền vận hành chứ không nói đến việc thu hồi vốn đầu tư. "Chương trình này nên dành 50% cho thuê và 50% cho mua", ông Cường nêu.

Cạnh đó, về hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở xã hội, cần đơn giản hóa tối đa điều kiện cho vay đối với nhóm nhà đầu tư. Việc hỗ trợ lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% không có nhiều ý nghĩa mà phải cam kết mức lãi suất cụ thể là bao nhiều, ví dụ cam kết lãi suất cho vay 7 - 8% để doanh nghiệp chủ động.

Chuyên gia này cũng cho rằng, gói 40.000 tỉ đồng hỗ trợ lãi suất theo Nghị quyết 43 trước đây hầu như không giải ngân được. Nên chuyển gói 40.000 tỉ đồng sang chương trình hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp - đúng mục tiêu có dự án, đúng đối tượng, không sợ cho vay sai.

Ngoài ra, cần tăng thời hạn cho vay đối với dự án này, đảm bảo ít nhất đủ một chu kỳ cho doanh nghiệp đầu tư, thu hồi vốn.

Ưu tiên đất nội đô làm nhà cho người nghèo thuê

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, thì nhìn nhận, nhiều chính sách không thành công, đều do bắt ngân hàng phải cho vay lãi suất thấp, chịu mọi rủi ro về chính sách.

"Ngân hàng, doanh nghiệp là đối tượng khác, theo kinh tế thị trường, không nên để họ phải chịu thiệt, phải thực hiện đúng cơ chế thị trường. Chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng vậy", ông Nghĩa nêu. 

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia

Đồng tình với phương án làm nhà cho thuê, theo TS Lê Xuân Nghĩa, Chính phủ nên ưu tiên đất nội đô làm nhà cho người nghèo bởi vì người nghèo không có phương tiện đi lại ngoài giao thông công cộng. Các thành phố lớn trên thế giới quy hoạch nhà ở theo hướng để cho những người nghèo gần hệ thống giao thông công cộng, gần bệnh viện.

Loại hình thứ hai là mô hình phát triển nhà ở như Singapore, ai mua nhà ở phải trả lãi suất là 2,5% vay ngân hàng có kỳ hạn lên đến 30 năm và phần chênh lệch còn lại so với lãi suất thị trường thì Chính phủ đền bù. Như vậy, ngân hàng không bị ảnh hưởng gì bởi đã có Chính phủ hỗ trợ.

Kỳ hạn mua nhà tối thiểu ở Mỹ và Singapore đều là 30 năm, thậm chí vùng người Đức ở Thụy Sĩ thì kỳ hạn là 88 năm.

Một vấn đề nữa là thủ tục hành chính gắn liền với tham nhũng vặt. "Chúng tôi đi khảo sát một số tỉnh, thủ tục vô cùng rắc rối, đền bù giải phóng mặt bằng mỗi một năm có tỉnh chỉ giải phóng được vài ba chục ha hoặc là dăm bảy chục ha. Trong khi đó, có những tỉnh đổi mới cách làm, có thể tăng diện tích đền bù giải phóng mặt bằng từ 110 ha lên 1.000 ha, điều mà không ai tin nhưng cuối cùng người ta làm được. Thủ tục là một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay cần cải cách", ông Nghĩa nêu.

Dẫn chứng nhiều doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội, ví dụ như Hàn Quốc, Singapore, Hà Lan xin làm nhà ở xã hội ở Hà Nội, nhưng gặp vướng mắc về phê duyệt quy hoạch tỷ lệ từ 1/.2000 đến 1/500, theo ông, quá trình phê duyệt phải linh hoạt.