Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất khác

Trình Quốc hội vào tháng 5.2024

Cụ thể, trong cuộc họp ngày 26.2, Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà kết luận: Đối với đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác, Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội liên quan xong trước ngày 10.3.

Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng gửi hồ sơ trình đến Bộ Tư pháp thẩm định, trình đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội trình Chính phủ thông qua.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan hoàn thiện hồ sơ trình đảm bảo đúng trình tự, thủ tục của luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Nội dung đề án phải nêu rõ tình hình, thực trạng vướng mắc cần giải quyết; đề xuất nội dung thí điểm phải xác định rõ phạm vi, quy mô, đối tượng, tiêu chí và thời gian sơ kết, tổng kết đề án.

Chỉ tính riêng tại TP.HCM, từ năm 2015 đến nay đã có hàng trăm dự án bị bỏ hoang do vướng quy định về đất ở

Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng chỉ đạo rõ: Trước ngày 7.3, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương gửi báo cáo thực trạng, đề xuất cụ thể về giải quyết vướng mắc liên quan đến việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác về Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư để tổng hợp, báo cáo.

Về phía Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cần căn cứ vào thời điểm trình Quốc hội xây dựng kế hoạch chi tiết và triển khai thực hiện việc lập, trình đề án theo đúng trình tự, thủ tục của luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật; bổ sung các thông tin số liệu làm rõ những vướng mắc, sự cần thiết, phạm vi điều chỉnh và chính sách thí điểm của Nghị quyết.

Bộ Tư pháp đóng vai trò chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Kế hoạch và Đầu tư khẩn trương trình Chính phủ thông qua đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội.

Đồng thời, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép đưa đề án thí điểm nêu trên vào chương trình làm việc của Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV vào tháng 5.2024 đảm bảo theo đúng quy định của luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Nghị quyết thí điểm là rất cần thiết

Liên quan đến kết luận của Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết nhận định, quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 127 luật Đất đai 2024 đã giới hạn các trường hợp nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với một trường hợp đất ở hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp là đất ở hoặc đất ở và đất khác thì được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Điều này đã gây ra các hạn chế sau. Một là, chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng. Bởi lẽ, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Hơn nữa, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở thì sẽ không thể có quỹ đất ở đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn, có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai. Khi hiện nay thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m², còn các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài ngàn mét vuông. Điển hình là biệt thự cổ 110 - 112 Võ Văn Tần (Q.3, TP.HCM) có 3 mặt tiền đường cũng chỉ có diện tích hơn 2.700 m².

Rất cần thiết phải có một Nghị quyết thí điểm cho các loại đất khác cũng được thực hiện dự án nhà thương mại, không riêng gì đất ở như quy định hiện nay

Hai là, khoản 6 điều 127 luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (như đất nhà xưởng) thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư. Nhưng, tất cả các nhà đầu tư này lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Do vậy, việc xây dựng dự thảo đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật là rất cần thiết và còn có tính kế thừa các quy định phù hợp pháp luật và thực tiễn của luật Đất đai 2013.

Vấn đề mấu chốt theo ông Lê Hoàng Châu là phải phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng chênh lệch địa tô khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tất cả đều đã được quy định đồng bộ, chặt chẽ trong luật Đất đai 2024.

"Rất cần thiết xây dựng dự thảo đề án cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở khác với các quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 127 luật Đất đai 2024, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch của pháp luật có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó có dự án nhà ở thương mại và nhà đầu tư phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước", ông Châu kiến nghị.